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面對未來預期良好的美國房地產市場，作為赴美購房的中國投資者，應當註意什麼？《第一財經日報》記者暗訪美國房地產市場發現，在尋找到一個稱職律師同時，亦有諸多其他應當註意的細節。
投資人此時會被要求購買"產權保險"，如有貸款的投資者，銀行會強制投資人購買，以期降低風險。最後，房屋交割時投資人一次性付清款項，或者，有貸款的投資人在首付後通過銀行付清剩餘尾款，交易結束。
通常，赴美購房的中國投資者要在當地找一個買房中介人，並與中介人擬定委托合同。
在買房的整個流程中，首先不應忽視的便是查清房子是否存在債務等隱性問題，因此，房屋在過戶的時候一定要聘請正規律師把關，律師一時疏忽所造成的後果往往要買傢自行承擔。
快速上升的房價令許多職業投資人和買傢蠢蠢欲動，用於自住的首次購房者僅占購房總數的三成。根據全美房地產經紀人協會公佈的數據，今年5月，首次購房者占購房比例的28%，低於一年前的34%和兩年前的36%。
而參與檢舉的房客就可打著受害者的旗號輕而易舉地免費蹭住。因此，房東在出租改造過的單元時，必須慎之又慎，出租違法單元有一定風險，一旦被起訴，便是筆"賠瞭夫人又折兵"的買賣。
另外，美國的法律在房屋安全性上把關嚴格，房屋都必須有緊急逃生通道、煙霧探測警報器、二氧化碳檢測器等標準配置。
若標準配置不全或是其他小毛病，房屋保險都會立刻對其進行停保，一經停保，房屋中再出現任何問題，保險公司就不會參與理賠。
警惕違法房東
因此，購房前，投資人必須聘請驗屋師全面檢查房產的土地情況，以免日後因房屋或後院的占地問題與鄰居對簿公堂。
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雙方價格達成一致後，賣傢會大溪區房屋貸款率利試算接受該議案。此時，房屋在市場的可售狀態會改變，接著投資人就需要雇用屋師檢驗房屋，如果驗屋後發現問題，投資人可以再跟賣方議價，若沒談成，可撤銷購買議案，房屋屆時可重新回歸到可銷售狀態。
另有一些房東為瞭謀取利益最大化會私自改造房屋內部結構，把原本的獨棟別墅改造成為多套內部單元，甚至將閣樓、地下室都改造成獨立單元租賃出去。
美國的購房中介一般按照區域劃分，每個中介負責自己熟悉的片區，他們的執照則由各州頒佈，僅能幫助投資人在州內進行房屋交易。
本報記者在紐約州暗訪看房時，就有美國房東對本報記者吹噓，他的房子內含4個單元，可以租給4戶人傢，回報率極高。
在美國，查清房屋案底及其產權的過程被稱之為"產權檢索"，在貸款的情況下，銀行之所以強制買傢購買產權保險，在於一旦出現問題，在貸款金額大大高於首付的情況下，銀行所承擔的風險往往大於買傢，它比購房者更擔心房屋產權出現問題。
而美國房產土地，有一項古老的法規，法規限定如果房產持有人的鄰居占用其部分土地超過10年或20年(各州期限不同，紐約是10年)，而房產持有人並沒有在此期間向鄰居收回被占用土地，這片被侵占的土地就屬於鄰居。
房屋保險的作用不容小覷，它不僅涵蓋瞭普通天災人禍給房屋帶來的損失，就連房客在房屋的樓梯上摔傷，狀告房東賠付醫藥費時，房屋保險也會理賠部分損失。
內容來自sina新聞
而在房屋交割時，投資人的律師往往會要求賣方提供合格的驗房報告，這份驗房報告亦非常重要。
驗房報告不但會顯示房屋本身的各項問題，比如，房屋是否漏水，地下室是否有致癌黴菌，取暖和熱水所用的儲油設備是否存在放射性物質泄漏甚至污染土壤問題等等，更重要的是它還會明確房屋的土地情況，以免日後因房產占地而引起訴訟。
紐約州執照律師陳芝媛(Jenny Chan)對本報記者說，與中國不同，美國土地絕大部分允許私人自由買賣，土地持有人享有絕對的擁有權，擁有權不但包括地表面積，更涵蓋瞭地下的礦藏和財寶，甚至連地面上空也屬於土地持有人。
驗房報告與保險
上述房產法規意在鼓勵房產持有人充分利用和保養他的土地。此前，就有房主在自傢後院挖出寶藏，因土地邊界劃分不清，鄰居得知後也想來分一杯羹而鬧上法庭的例子。
赴美投資房地產攻略
美國經濟逐步復蘇，房地產市場近幾個月已進入活躍期，美國當地公開數據顯示，4月份美國20個大都會區的獨棟和連棟房屋價格上漲12.1%，創7年同比年度最高漲幅。
而近期，30年的房貸利率從接近創紀錄的3.35%的低點迅速提升至4.5%，住房價格大幅上升，很多仍在觀望的買傢已經錯失瞭低利率貸款時代。
曾有一個中國投資人告訴本報記者，他當時投資的一套房產，院子後面的行車道上有一個小坑，房屋保險公司發現後，令其將坑填平，隻有在填平後保險才能夠生效。
赴美購房基本流程
接著就是網上搜索房源，看到中意的房源發給中介人，他會帶著投資者看房，如果滿意，投資人就可以對房產持有人提交一個議案，跟賣傢議價，中介此時會起到一個調節的作用，幫助投資人跟賣傢溝通促成交易。
驗屋合格的話，中介會幫助投資人起草正式的買賣合同，擬定成交日期，並雇用房產律師審查合同本身是否存在疏漏，律師還會幫助投資人完成房屋的"產權檢索"(Title Search)，確保產權上沒有糾紛。
但事後房產中介悄悄對本報記者說，他這套房子的改裝不合乎規定，屬於違法改造，租賃此類房屋本身也是違法的，如果租客在房屋中抽煙引起火災，房屋保險也會因其違法出租而拒絕參與理賠。
中國投資者在購買此類房屋時可能貪圖租金回報，又不熟悉美國法律，被賣傢一忽悠就簽瞭購房合同。
殊不知，美國法律對租賃房屋管理極嚴，房屋中對門的朝向以及數量都有規定，把地下室或者閣樓單獨辟開出租更是違法，有些"狡猾"的房客更是在租房時佯裝不知，等租住上瞭一年半載後，再控告房東違法出租，房東非但要歸還房客的所有租金，更要承擔一筆不菲的罰款。
其中，舊金山房價漲24%、拉斯維加斯漲22.3%、鳳凰城漲21.5%、洛杉磯和邁阿密分別上揚19%和13%。
換而言之，持有紐約州執照的中介不可以幫助買傢到新澤西州或其他州購房，如果投資人全額付款會省事很多，不然則需要到當地銀行開具一封預批準貸款信，信中會明確貸款額度和利率。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/07542302390.shtml
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