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租金回落明顯
不過，針對目前商鋪市場出現的調整，也有樂觀的機構表示，香港商鋪整體還是供不應求的，租金水平在經過目前的平穩期後，總體趨勢還是會繼續上漲。第一太平戴維斯投資部副資深董事方詠清認為，從目前幾宗大面積商鋪成交來看，市場已逐漸消化雙倍印花稅的"辣招"，在觀望半年後，去年下半年已經開始出現大手買賣，到近期市場積壓已久的購買力開始爆發，長線投資者開始入市。
香港黃金地段租金隻升不跌神話破滅
對於香港政府有意消減自由行人數給未來市場帶來的沖擊，方詠清也有獨到看法。她認為，這些年內地遊客在香港消費數字驚人，令鋪租大升，即便減少瞭問題也不大，就好比以前吃慣瞭大魚大肉，現在可能清淡一點而已。"根據我們的報告顯示，俄羅斯旅客在港的消費能力絕對不低，隻是因為內地客消費太多才被掩蓋。如果可以把消費客群分散至更多元化，其實會更加健康。"
與住宅樓市最近的小陽春行情相比，香港的商鋪市場就沒那麼樂觀瞭，租金、售價雙雙下調，空置率卻不斷上升。進入6月這種趨勢更加明顯變化，並由二三線商鋪轉蔓延向核心區域的一線商鋪。
專傢認為，黃金地段商鋪租金隻升不跌的神話破滅，幾乎可以確認香港鋪位租金已房貸二胎年限缺錢急用哪裡借錢達歷史高點。預計下半年，核心區商鋪租金會相對穩定，下調幅度在5%以內，但二三線地段的租金下跌會達到10%～15%。這些變化，帶來商鋪投資方向的變化，一是投資者傾向購入大面積商鋪，再做商場拆售；二是非核心區鋪位將成為投資熱點。
根據高緯環球商鋪部統計，6月底，香港四大零售核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角，分別有126、79、95和48個空置鋪位，分別比去年底上升55%至100%，達到近幾年的新高。
內容來自sina新聞
據香港差餉物業估價署公佈的數字顯示，5月份零售店鋪售價已經比3月份明顯回落。鋪租方面，隻有港島及新界區繼續上揚。在生意大不如前的壓力下，鋪租市場已有出現拐點的跡象，不止一傢地產顧問已經預測下半年鋪租會繼續下調。
市場還出現業主自降價格以求成交的個案，這其中甚至包括"鋪王"。銅鑼灣波斯富街一個街鋪，以1.73億港元成交，按平均每平方英尺售價成為香港新鋪王。可是，鋪王風光"登基"的過程卻頗多波折，買傢在今年3月簽約後嫌貴，結果業主主動降價1200萬港元，最終才交易成功。
在商鋪樓市熱火朝天的年代，這是不可想象的。當時如果買傢簽瞭合約後要求減價，業主大可吞掉訂金重新出售。而如今業主願意"委曲求全"，要麼心急出手，要麼覺得以原有的價格水平再難找到新的承接人。
黃金地段的商鋪除不但租金水平開始下降，近期銷售價格也開始下調。九龍城一個包括地下A鋪及1樓全層的商鋪，面積共3290平方英尺(1平方米=10.674平方英尺)，近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報價一度達8900萬港元，最終降價16%才得以成功售出。
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受益於內地"自由行"政策，國際品牌紛紛在香港搶鋪開店，造成零售店鋪租金和售價均大幅飆升。差餉物業估價署的香港零售鋪位租金指數，5年內勁升7成，2010年起連續數年鋪租都以雙位數上升，而旺區核心地帶，如銅鑼灣、中環、旺角和尖沙咀四大零售區域，其鋪租更以倍數上升。
但受消費趨動帶來的鋪租持續上漲，在今年開始剎車。香港政府統計處公佈的5月零售業數據顯示，5月同比再次下跌4.1%，這已是連續四個月下跌。與去年比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷量下跌24.5%，頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業跌幅最大的一次。而體現在鋪租上，去年整體鋪租回落至個位數的上升幅度，已經是鋪租下行的訊號，而今年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。
在香港商鋪租金處於雙位數上升期的時候，經常出現的案例是上個商戶的租約尚未到期，國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而今年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鐘表、珠寶、奢侈品和高級禮品商戶，也開始主動調整，或租約到期不再續約，或調減開新店數量。
而到今年，更明顯的趨勢，商鋪空置開始由二三線地段，向核心區一線地段蔓延，商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環皇後大道中的華人行一地下(即內地樓盤的一層)商鋪，歷來屬黃金地段一線鋪，由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租，曾兩度創下中環商鋪每平方英尺租金的最高紀錄。原商戶3月遷出後，業主叫價租金280萬元，但一直未獲承租而空置，最近業主開始下調租金。而同地段太平行的多層商鋪，在原業主遷走後也處於空置期。
對於香港的商鋪投資版圖，方詠清認為今年的投資熱點將於核心區向非核心區轉移。因為核心區商鋪供應少，業主不願減價，交易不活躍，而元朗、上水等位於新界的鋪位，較市場便宜很多，但地區人口卻不少，現在也有部分自由行遊客專門去這些地區購物，預計下半年這些非核心區的交易會很理想。
事實上，自去年開始，香港商鋪空置率已經在不斷上升。去年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道，以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當時中介分析原因，認為是業主的意向租金與商戶的實際承租能力已經有差距。空置一年後，商鋪業主才開始接受現實，把租金下調1至3成，最近這些商鋪才漸漸被市場消化。
(中國經營報)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-02/08112846651.shtml
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