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  不敢預測的背後

任志強稱猜不透政策謎題 買地仍首選北京

  一線城市地價昂貴,但有更明確的預期。任志強以北京舉例。

  討論發現,地價大幅上漲。在華遠地產董事長任志強印象中,2009年北京市的平均樓面地價是6000元/平方米左右,現在超過瞭10000元/平方米,如果加上保障房的因素,平均樓面地價超過瞭14000元/平方米。

  2012年北京市共成交經營性用地共372公頃,僅完成年度計劃的31%。工業用地和住宅用地的供應比例幾乎到達10比1。"工業用地造成瞭巨大的浪費,而住宅用地卻十分稀缺。"任志強說。結果便是,今年以來,北京房價出現環比、同比均在上漲。

  任志強指出,上一屆中央政府采取什麼辦法,大傢都比較明瞭,但新一屆政府到目前為止,還沒有明確的政策導向。可以看到的是,本屆政府提出將在5年內改造各類棚戶區1000萬戶;支持首套住房;繼續增加保障性住房的供應。至於會不會采取對市場進行過度幹預的政策,現在還不知道。

  但"新型城鎮化"規劃方案遲遲不能確定,部分三四線城市供應遠大於需求,繼鄂爾多斯、溫州之後,江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似"鬼城",很多空置樓盤無人問津。一批房企重回一線城市。

內容來自sina新聞

  在任志強看來,北京的房價是"憋也憋不住"的。教育、醫療等許多資源都聚集在北京,人口在加速向北京湧入。"十一五"期間,北京年均增加人口52萬。任志強預測"十二五"期間每年會超過70萬。其中人口自然增長的數量所占比例很小。

  2012年12月31日,華遠地產以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時,還有人稱之為地王。但不久之後通州臺湖鎮拍出的地塊,輕松超越瞭華遠創造的記錄。泰禾集團獲得的地塊,樓面價達19000元/平方米。

  面向普通居民的商品房供應量嚴重不足。北京不僅2011年、2012年連續兩年未完成供地計劃,且商品房供地也被保障房供地指標所擠壓。2011年土地供應總量為6500公頃,2012年減為5700公頃,今年則為5650公頃。

  任志強認為,在完全市場化的環境中,用房價來控制人口湧入是可行的。但在半市場化的狀態中,最容易滋生的是權力尋租和腐敗。自1998年房改15年後,在商品房價飛台東縣身分證貸款漲的北京,部委及部分央企的"準福利房"仍屢見不鮮。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/07492301078.shtml

  銀河證券首席總裁顧問左小蕾在世界華人不動產學會2013年年會中指出,當前的經濟增長速度雖然放緩,但是合理而穩定的。"現階段的潛在增長水平應該在7%-8%的區間,換句話說,隻要沒有出現大規模的失業,這個區間的增長都是均衡穩定的增長",左小蕾預測,下半年經濟平穩增長是大概率事件。

  其他一些關鍵性指標都預示,房地產市場暫時還不會發生大的下滑。例如房地產投資數據和銷售數據。1-6月全國房地產累計開發投資為36828億元,同比增長20.3%,房地產累計銷售面積同比增長36%。

  海通證券分析師塗力磊認為,2013年全年有望成銷售大年。即使下半年各月銷售毫無增長,行業也可保持15%左右增速。該數據遠超大多數分析師年初預期,也處於近4年銷售增速的高點。

  首選北京拿地的邏輯

  談到拿地策略,任志強稱,華遠地產會首選北京。他觀察到,2011年開始,本輪調控初期,一線城市是重災區,開發商紛紛跑到三四線宜蘭縣強制扣薪協商城市去拿地,並引發其地價上漲。

  而夏傢胡同提高競拍價格入市,任志強認為政府是有意為之。地價的上漲,釋放瞭房價上漲的強烈信號。盡管地價昂貴,但任志強告訴記者,如果下半年華遠要買地,首選北京。

  "國五條"出臺後,北京是執行得最為嚴格的一座城市,但房價卻一直在上漲。業內公認,北京房價統計數據已經失真。有開發商甚至向本報記者指出,北京數據有造假成分,去年以來,有的樓盤漲幅已超過一倍。若不是北京住建委的限價政策,許多樓盤的報價會更加瘋狂。"不放開土地供應,四環內房價漲到10萬是可能的。"任志強說。

  過去數年時間裡,任志強每次預言房價上漲,雖然罵聲不絕,但都得到市場的印證。不過這一次,他卻說,不敢做更遠的預測。

  新一屆政府提出瞭調整經濟結構,放開金融市場,但目前還沒有實施細則。"沒有實施細則,就不能落實,企業就無法根據其做決策。"任志強說。預測房地產市場的走勢,離不開一些先行指標。

  政策是影響房地產市場的最大因素。

  7月16日早晨,華遠地產的內部會議上討論瞭關於北京地價的主題。

  他進一步指出,如果說2010年那一輪房價上漲是貨幣超發帶來的結果,這一輪房價上漲,則是供求關系惡化造成的結果。對開發商來說,在一個嚴重供不應求的市場裡拿地,或許是最安全的。但也可能例外,"除非政府加大住宅供應量,允許農地入市。"任志強說。

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  例如,"錢荒"被熱炒,但任志強認為,錢荒沒有真正發生。"在信貸收緊的背景下,開發商早已經習慣瞭使用其他融資手段,能夠海外融資的企業,資金成本更低。"他同時指出,樓市變化和宏觀經濟的走勢息息相關,但此次宏觀經濟增速的下滑和2008年有所不同。
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